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房地产拐点与中国经济转型

中国的房地产拐点到了吗?由于房地产在经济中的地位与作用,这一点的认识、判断以及可能的对应策略,事关中国经济能否稳定发展,中国经济的改革转型能否成功的关键,确实是不可不察。

悲观者认为拐点已现,理由很多,旧的有,房价与收入比高达12-13个月,空置率高;新的有,近来库存高位,按照现在的新房销售量,去库存平均要超过12个月,有些地区甚至超过两年,再加上随着反腐的深入,二手市场售房数量会增加,这些因素共同作用,房地产进入拐点了。何况,房市没有只涨不跌的。

乐观者反驳说,空置率高、房价收入比高,是自中国房地产发展经以来就一直存在的现象。当前库存高企主要体现在部分3-4线城市,随着城镇化的发展,自然可以把库存吸收。同时,我们还应看到中国经济仍有7%以上的增长速度,特别是这几年居民的收入增长更快,快于GDP增长速度,因此当前的房价调整只是局部的,暂时的,随着时间的推移,就会逐步消化。中国目前的房价是比较高,但是高了可以更高。

如果拐点没到,政府匆忙放松限制,放松信贷,房价就会在短暂下调之后,冲得更高,过去几年的调控经验就表明了这一点,这与政府控制房价、改善民生的政策目标相悖。

但是如果拐点已到,不及时调整政策,房价的快速下跌,房地市场的大幅萎缩,将对中国经济带来重大的破坏,甚至引发一场危机,那改革与转型的进程将会大大延宕。

判断一个经济系统,无论是经济体总系统还是某个子系统,演变的拐点或临界点是否将要出现,至少有两个难点,一是,当时有关指标的指向往往是不一致的,既有正面的也有负面的,两类指标可能势均力敌,不相伯仲。而当多数重要指标已经指向同一方向时,通常是拐点或临界点已经完成了大半部分之后;二是,指标与指标之间的发展往往互为条件,存在直接或间接相关的相关性。比如,房价的持续增长当然有赖于居民收入的增长,但居民收入增长有赖于经济的健康发展,而经济的增长又相当程度有赖于房地产的健康发展。伯南克在2006年初就任美联储主席前的一次演讲中,仍然认为美国房地产没有泡沫,最重要的理据就是居民收入在快速增长。当然,今天我们都知道,当时美国居民收入的快速增长本身就是房地产泡沫的一部分。

事实上,要判断当前中国房地产市场的拐点是否将到的关键,是要找到房地产市场内在价值体系是否已经出现方向性变化。

古典经济学认为,劳动、资本(包括股权资本与债权资本)与土地(这里的土地是广义概念包括土地与土地下面的资源)的结合创造了经济价值。现代经济学认为还应加上知识(技术),但知识是无形的,只能体现在劳动与资本上。因此,从要素上说还是只有三个,劳动、资本与土地。用GDP的收入法来看,GDP只能体现为劳动、资本与土地的报酬。劳动的报酬是家庭收入,资本的报酬是利润与利息,土地的报酬是土地与资源的价格。

当经济快速增长时,家庭收入的增长通常慢于GDP名义增长速度,资本的回报与土地的价格就会快于名义GDP的增长。表现为,利率上升,企业盈利上升,房价与资源价格快速上涨;当经济衰退时,家庭收入的减少通常慢于名义GDP的下降,资本的回报与土地的价格就会下降得更快,表现为利率下降,企业盈利下降,房价与资 源价格下跌。 这是典型的经济周期性波动过程中各要素的回报表现,即典型的土地价格的拐点,包括房地产的拐点和资源价格的拐点,与经济周期的拐点一致。

中国经济今天尚未衰退,但是增长减缓。这是非典型的,却是我们所希望的。经济增长放缓,但是家庭收入增长速度仍快于GDP的名义增长速度,这就意味着土地与资本的收入比例要下降。从资本上看,企业的利润率已经大幅下滑,但利率还处于高位;从土地上看,资源价格已经下跌不少了,但土地价格仍居高未下。

因为中国经济要转型,从投资驱动的转为消费驱动的,从制造业驱动的转为服务业驱动的,意味着劳动的回报份额必须进一步扩大,从现在占GDP不足50%,要逐步增加到60%以上。因为中国经济还要有一定的增长,不能衰退,意味着,劳动的收入要增长。这就进一步意味着,资本的回报份额与土地的回报份额要进一步缩小。

目前,中国企业的股本回报率已经很低,整个资本部分的回报率要进一步降低,只能是利率的降低。同样,资源价格已经大幅下降,余下的是土地价格的下降。

上面的分析只是让我们看到国民经济价值分配的变化方向,但是导致这种变化的力量总是来自市场,总是表现为市场力量作用下的自然演变。

比如,劳动是如何提高自己在经济价值中的分配份额的?通过两种途径:一是劳动力市场供不应求,使劳动的价格得到提高,提高的速度超过GDP增长速度;二是劳动力密集的,轻资本、轻资源的服务业快速发展。换言之,由于在服务业中资本与资源的贡献小,服务业所产生的GDP大部分都将分配给劳动,这就使劳动在整个经济价值中的分配比例提高。

同样地,土地价格的下跌也必须表现为土地市场上的供大于求。今天,中国多数城市的房地产无论是商业的还是住宅的,已出现供大于求。这种供大于求是经济价值在过去多年分配给劳动过少的表现,即经济价值的分配方向上要求土地价格下降,而市场也出现了土地的供大于求。两者一致,说明拐点应该出现了。

然而,这个拐点出现却有可能是典型周期性的拐点,即房地产市场的下跌会将整个经济增长拉下低位甚至衰退,就像2008年的美国与90年代的日本一样,减少了投资,减少了就业,并相应减少了消费。因为至今为此,房地产的发展对中国经济发展与就业发挥了重要的作用。今天市场许多人感到恐慌的原因正在于此。

这显然不是中国经济发展与转型所要求的拐点。周期性拐点的出现可能导致政策的强行干预,使拐点进一步向后推移,就像2011年的情形。

中国经济转型成功所要求的土地(房地产)市场供大于求的前提是,中国经济具有某种速度或某种形式的发展,能够不依赖于对土地的同比例需求,至少不依赖于对现有土地的同比例需求。决定这种速度与形式的适当性的指标是劳动的收入的增长速度能够超过GDP名义增长速度,更重要的是劳动力市场仍出现一定的求大于供的情形。

要做到这一点,中国经济就必须在房地产快速下跌之前能够较快发展出与现有房地产依赖性较弱的经济部分。这些领域应主要是服务业,消费性服务业与生产性服务业,包括旅游业,餐饮业,信息业,体育业,娱乐业,软件业,教育业,医疗业等。

今天中国这些重知识、重劳动,轻资本、轻土地的新型产业都正在快速发展,但显然还没有证据表明,已经发展壮大到足以抵消房地产业大幅下滑所带来的冲击。

如果房地产的拐点已现,在没有强力干预之下,会按照自我运行的规律往下发展,而经济中新的部分很可能发展得还不够强大,为稳增长与转型计,中国在大力推动重知识、重劳动产业快速发展的同时,应该尽快取消对房地产市场发展的限制措施,包括财务上的与行政上的,甚至在房地产下行的第二阶段,采取一定的刺激政策,以减缓下行的房地产对经济的损害。因为,既然拐点已现,一般的刺激措施是不会改变趋势的,无须担心会再次大幅反弹。

本文首发于博主的财新网“战胜市场”专栏:http://opinion.caixin.com/2014-05-12/100676384.html

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